Le DPE : un outil devenu stratégique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il attribue une note de A à G selon la performance énergétique du bien, et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Obligatoire lors d’une vente ou d’une location, le DPE est désormais un critère de décision à part entière pour les acheteurs et les locataires. Sa validité est de dix ans, et il figure dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis à la signature du bail ou de l’acte authentique.

Depuis la loi Climat et Résilience (2021), les logements mal classés ne peuvent plus être loués progressivement :

• G+ (au-delà de 450 kWh/m²/an) interdits à la location depuis 2025 ;
• F interdits à compter de 2028 ;
• E à partir de 2034.

En tant que notaire nous observons une corrélation croissante entre DPE et valeur patrimoniale : une mauvaise note peut entraîner jusqu’à 20 % de décote à la revente.

Pourquoi une réforme en 2026 ?

Le DPE a longtemps pénalisé les logements chauffés à l’électricité à cause du coefficient de conversion (2,3), censé traduire la transformation de l’énergie primaire en électricité. Problème : l’électricité française est décarbonée à plus de 95 %, rendant ce calcul obsolète.

Le gouvernement a donc décidé d’abaisser ce coefficient à 1,9, pour se rapprocher des standards européens. Une correction attendue, qui rebat les cartes pour des millions de propriétaires.

DPE et location : une réforme qui change la donne pour les bailleurs

L’impact est immédiat : environ sept millions de résidences principales devraient gagner une demi-classe énergétique, dont 850 000 logements sortiront du statut de passoire énergétique.

Pour les bailleurs, cela signifie :

• Moins de logements interdits à la location ;
• Moins de travaux de rénovation imposés ;
• Une offre locative enfin soulagée.

Dans un marché en tension extrême, cette révision technique est un véritable bol d’air : la demande locative a bondi de 9,5 % en un an, tandis que l’offre a chuté de 6 %.

Les nouveaux réflexes à adopter

1. Faire réévaluer le DPE dès fin 2025 pour bénéficier du nouveau mode de calcul.
2. Reporter certains travaux coûteux, si le reclassement suffit à rendre le bien conforme.
3. Valoriser la performance énergétique dans les annonces immobilières.
4. Optimiser fiscalement les rénovations futures via MaPrimeRénov’ ou le dispositif Denormandie.

Conseil de votre notaire : avant de signer un bail, vérifiez la validité du DPE et anticipez le reclassement. Cela peut vous éviter une vacance locative inutile.

DPE et vente : vers une revalorisation du parc immobilier

Cette réforme pourrait freiner la tendance à la vente forcée des passoires thermiques, observée depuis 2021. 

Le nouveau calcul redonne de l’attractivité à ces biens, qui pourraient retrouver un marché solvable sans nécessiter des rénovations lourdes.

Un meilleur DPE, c’est :

• Une revalorisation immédiate du bien sur le marché ;
• Une négociation plus favorable lors de la vente ;
• Une meilleure perception bancaire pour les acheteurs (conditions de prêt plus avantageuses).

Conseil du notaire : avant de vendre, faites actualiser votre DPE. Une meilleure note peut justifier une hausse de prix ou accélérer la transaction.

Stratégie patrimoniale : anticiper pour mieux valoriser

Trois actions clés pour 2025–2026

1. Anticiper la réforme : refaire le DPE dès fin 2025 pour profiter du reclassement.
2. Planifier les travaux utiles : isolation, ventilation, chauffage à régulation intelligente.
3. Optimiser fiscalement ses investissements immobiliers avec les aides existantes.

Les investisseurs peuvent tirer profit de cette période de transition :

• Acheter des biens F ou G avant leur reclassement ;
• Profiter de prix plus bas ;
• Revendre ou louer après 2026 avec une plus-value.

Conseil de votre notaire : avec la réforme du DPE 2026, les logements chauffés à l’électricité verront souvent leur note s’améliorer sans travaux majeurs. Ils représentent une opportunité d’investissement particulièrement intéressante et pérenne, ciblez-les en priorité !

Plus qu’une simple mise à jour technique, la réforme du DPE 2026 ouvre une opportunité : anticiper, adapter et valoriser son patrimoine.
Un DPE mieux noté, c’est un bien plus attractif et un investissement pérenne.